2026 주택연금 가입조건과 월 수령액 계산｜공시가격 12억·상속 정산까지

2026년 주택연금 핵심: 부부 중 한 명이 55세 이상이고 부부가 보유한 주택의 공시가격 등을 합산해 12억 원 이하면 가입을 검토할 수 있습니다. 월 지급액은 공시가격이 아닌 HF가 인정하는 주택 시세와 부부 중 나이가 어린 사람의 나이, 지급 방식에 따라 달라집니다. 2026년 3월 기준 일반주택 5억 원·연소자 65세·종신지급 정액형 예시는 월 126만 4천 원입니다.

가입 기준과 지급액 계산 기준은 서로 다릅니다.

가입 기준의 ‘12억 원’은 어떤 가격일까?

한국주택금융공사(HF)의 주택연금은 집을 담보로 제공하고 그 집에 계속 거주하면서 매월 돈을 받는 국가 보증 제도입니다. 신청할 때는 주택 소유자 또는 배우자 중 한 명이 55세 이상이어야 합니다. 부부가 주택을 여러 채 가진 경우에도 보유 주택의 공시가격 등을 합산해 12억 원 이하면 신청 대상이 될 수 있습니다. 주거용 오피스텔도 대상에 포함됩니다. 다만 주택 유형, 거주 상태, 기존 대출과 임대차 관계에 따라 실제 심사 결과는 달라질 수 있습니다.

여기서 ‘공시가격 12억 원’은 가입 가능 여부를 가리는 기준입니다. 월 지급액을 계산할 때는 HF가 인정하는 시세 또는 감정평가액을 씁니다. 같은 공시가격 12억 원이어도 실제 인정 시세는 집마다 다르므로 ‘시세 17억 원까지 모두 가입 가능하다’처럼 한 금액으로 바꾸어 말하기 어렵습니다. 토지에 쓰는 ‘공시지가’보다 주택에는 ‘공시가격’이라는 표현이 정확합니다.

HF는 아파트에 한국부동산원 인터넷 시세, KB 시세 등을 순차 적용하고, 인터넷 시세가 없는 주택이나 오피스텔은 감정평가액을 활용한다고 안내합니다. 시세가 높더라도 월 지급액 산정에 적용되는 주택가격에는 상한이 있으므로 고가주택은 모의계산 결과를 꼭 따로 확인해야 합니다.

공시가격과 월 지급액 산정가격을 구분하세요.

65세, 5억 원 집이라면 매달 얼마?

HF의 월지급금 예시표는 2026년 3월 1일 기준, 일반주택의 종신지급방식·정액형 금액을 보여줍니다. 아래 금액은 부부 중 연소자 나이가 기준이며 단위는 월 원화입니다.

연소자 나이	3억 원 주택	5억 원 주택	7억 원 주택
60세	63만 2천 원	105만 3천 원	147만 5천 원
65세	75만 8천 원	126만 4천 원	177만 원
70세	92만 3천 원	153만 9천 원	215만 5천 원

예를 들어 남편이 70세, 아내가 65세라면 65세 행을 봅니다. 같은 5억 원 주택이라도 70세 1인 가구의 예시와 혼동하면 약 27만 5천 원 차이가 납니다. 이 표는 특정 조건의 예시이지 개인별 확정 지급액이 아닙니다. 노인복지주택이나 주거용 오피스텔은 별도 표가 있고, 목돈 인출 한도를 설정하는 혼합방식 등은 매월 받는 금액이 달라집니다.

HF 예상연금조회, 3단계로 확인하기

1. HF 예상연금조회를 엽니다. 주택 소유자와 배우자의 생년월일, 배우자 유무를 입력합니다. 부부 중 어린 사람의 나이가 지급액에 반영됩니다.
2. 주택구분과 주택가격을 넣습니다. 일반주택·노인복지주택·주거용 오피스텔 중 해당 유형을 고르고 ‘시세검색’으로 확인한 가격을 입력합니다. 아파트 최저층 여부 등 화면에 표시되는 해당 항목도 확인합니다.
3. 지급방식과 유형을 선택해 조회합니다. 기본 비교라면 종신지급방식과 정액형으로 시작하세요. 목돈 인출이 필요하다면 혼합방식도 조회하고 월 지급액 차이를 기록해 둡니다.

이 조회는 실제 신청·승인 절차가 아닙니다. 조회 화면의 예상액과 담보 평가, 가입 심사를 거친 금액이 다를 수 있습니다. 부모님과 함께 확인한다면 집의 공시가격, 최근 시세, 담보대출 잔액, 두 분의 생년월일을 먼저 준비하면 비교가 쉽습니다.

HF 공식 계산기에서 조건을 바꿔 비교하세요.

평생 거주·상속 정산은 어떻게 될까?

종신지급방식은 가입자와 배우자의 생존 기간을 기준으로 설계된 방식입니다. 부부가 모두 사망한 뒤에는 주택을 처분해 주택연금 대출잔액을 정산합니다. 처분금액이 대출잔액보다 많으면 남은 금액이 상속인에게 돌아갑니다. 반대로 처분금액이 부족하면 HF 안내상 그 부족분을 상속인에게 별도 청구하지 않습니다. 따라서 ‘집을 반드시 그대로 상속한다’가 아니라 정산 뒤 남는 가치가 있다면 상속된다고 이해해야 합니다.

대출잔액에는 받은 월 지급금만 들어가는 것이 아닙니다. 수시 인출금, 초기·연 보증료와 그에 따른 대출이자도 더해집니다. 장기간 이용하면 남는 상속액이 줄어들 수 있습니다. 자녀가 집을 계속 보유하려면 대출잔액 상환 방법을 HF와 별도로 협의해야 합니다.

배우자 승계도 담보 방식에 따라 절차가 다릅니다. 저당권 방식에서는 가입자 사망 후 배우자가 공동상속인의 동의를 받아 주택 소유권을 확보해야 승계할 수 있습니다. 신탁방식은 신탁계약에 따라 배우자가 별도 등기나 공동상속인 동의 없이 승계할 수 있다고 HF가 안내합니다. 자녀의 상속 계획까지 함께 고려한다면 신청 전 두 방식을 비교해 보세요.

신청 전 비용 4가지는 꼭 확인

• 초기보증료: 주택가격의 1.0%입니다. 5억 원을 기준으로 단순 계산하면 500만 원입니다. 최초 연금지급일에 부과되며 대출잔액에 가산되므로 보통 현금으로 직접 내지는 않습니다.
• 연보증료: 일반적인 종신 방식은 보증잔액의 연 0.95%를 매월 나누어 부과합니다. 대출상환(우대)방식은 연 1.0%입니다. ‘주택가격의 0.95%’가 아니라 잔액 기준이라는 점을 기억하세요.
• 대출이자: 매월 받는 돈과 보증료 등에 대한 이자가 대출잔액에 쌓입니다. 금리 조건과 장기간 이용 시 상속 정산액에 미치는 영향을 상담받는 편이 좋습니다.
• 가입 과정의 직접 비용: 감정평가수수료, 등록면허세와 지방교육세 등은 조건에 따라 직접 부담할 수 있습니다. 신청 전에 예상 비용표를 요청하세요.

주택연금 월 지급액은 이름에 ‘연금’이 들어가지만 실질은 주택담보 대출금입니다. HF는 월 지급금이 소득에 포함되지 않는다고 설명합니다. 이를 모든 세금이 면제되는 ‘비과세 연금’으로 이해하면 안 됩니다. 재산세 등 별도 세금과 세제 혜택은 개인 조건에 따라 확인해야 합니다.

이런 순서로 결정해 보세요

먼저 현재 생활비에서 부족한 월 금액을 계산합니다. 다음으로 HF 예상연금조회에서 부부 중 연소자 나이, 인정 시세, 종신 정액형 금액을 확인합니다. 그 결과가 부족하다면 가입을 서두르기 전에 기존 주택담보대출, 목돈 필요성, 거주 계획을 함께 살펴보세요. 월 지급금이 생활비 빈틈을 채워 주더라도 주택 가치가 담보로 묶이고 대출잔액이 늘어나는 금융 선택입니다.

부모님의 국민연금과 합쳐 은퇴 현금흐름을 보려면 블로그의 2026 국민연금 예상수령액 조회 글도 함께 참고할 수 있습니다. 서로 다른 제도이므로 각각의 예상액을 확인한 뒤 월 생활비와 대조하세요.

모의계산 뒤에는 비용과 상속 구조까지 확인하세요.

자주 묻는 질문

공시가격 12억 원이면 월 지급액도 12억 원으로 계산하나요?

아닙니다. 12억 원 공시가격은 가입 심사 기준입니다. 월 지급액은 HF가 인정하는 주택가격을 기준으로 계산하며, 고가주택에는 산정 상한이 적용될 수 있습니다.

배우자 중 한 명만 55세여도 되나요?

가입연령 요건은 부부 중 한 명이 55세 이상이면 됩니다. 다만 월 지급액은 두 분 중 나이가 어린 사람을 기준으로 산정합니다.

자녀에게 빚이 남나요?

HF에 따르면 부부 모두 사망 후 주택 처분금액이 대출잔액보다 적어도 부족분을 상속인에게 별도 청구하지 않습니다. 남는 금액이 있으면 상속인 또는 신탁방식의 귀속권리자에게 돌아갑니다.

확인 기준: 2026년 9월 18일. 월 지급액 표는 2026년 3월 1일 적용 예시입니다. 가입·계약 전에는 HF 주택연금 안내, 보증료 안내, 상속 정산 안내와 예상연금조회를 다시 확인하세요.