전세보증금을 돌려받지 못한 채 이사해야 할 때는 임차권등기명령을 등기부에 반영해 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 법무사에게 맡기지 않아도 대법원 전자소송 포털로 셀프 신청이 가능하고, 비용은 인지·송달료·등록면허세 등으로 구성되며 총액은 접수 시점 산출액으로 확인해야 합니다. 신청 절차와 등기비용을 집주인에게 청구하는 방법까지 정리합니다.
전세보증금, 셀프로 권리부터 지키세요
임차권등기명령의 효력 — 대항력·우선변제권
임차권등기명령은 임대차가 끝나고 보증금을 못 받은 임차인이, 이사를 하더라도 임차인의 지위를 유지하도록 등기부에 임차권 등기를 해달라고 법원에 명령받는 절차입니다. 효력은 등기가 완료되는 순간 발생합니다.
| 항목 | 임차권등기 전 | 임차권등기 후 |
|---|---|---|
| 이사 후 대항력 | 전입·점유를 잃으면 소멸 위험 | 등기 완료 후 이사해도 기존에 취득한 대항력·우선변제권 유지(순위가 등기일로 바뀌지는 않음) |
| 보증금 반환 | 무담보 채권에 가까운 위치 | 경매 시 우선변제 대상으로 행사 가능 |
| 집주인 측 제약 | 자유로운 매각·신규 임대 | 등기 노출로 신규 임차인 계약이 사실상 제한 |
| 효력 발생 시점 | 해당 없음 | 등기부에 기등기된 때(신청서 제출만으로는 미발생) |
주의할 점은 순서입니다. 신청서를 제출하는 것만으로는 효력이 없고, 등기관이 등기부에 반영해야 대항력이 확보됩니다. 반영 여부는 등기사항증명서로 확인합니다(찾기쉬운 생활법령 정보 기준).
셀프 신청 비용 — 구성 항목과 확인 방법
임차권등기 비용은 인지액·송달료·등록면허세 등으로 구성되며 총액은 접수 시점의 전자소송 산출액에 따라 달라집니다. 생활법령정보의 예시(인지 2,000원, 송달료 5,200원×6회, 등기수입증지 3,000원, 등록면허세·지방교육세 7,200원)는 합계 43,400원이지만 구 송달료 기준이라 그대로 쓰면 안 됩니다. 2026년 7월 1일부터 1회 송달료는 e-Post 적용 사건 5,640원, 미적용 사건 5,420원으로 변경됐습니다(대전고등법원 2026.9.28 안내). 당사자 수·송달 횟수·감면 여부에 따라 달라지므로 최종 금액은 전자소송포털 산출액과 관할 법원 안내로 확인하세요. 법무사 보수는 별도 계약에 따라 다릅니다.
숫자로 보는 신청 비용
| 비용 항목 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 등록면허세 | 7,200원 | 등기 신청 기본 세액 |
| 등기 촉탁 수수료 | 3,000원 | 전자소송 온라인 촉탁 |
| 등기사항증명서 전자발급 | 1,000원 | 전자소송용 전자발급 |
| 송달료 등 | 나머지 전액 | 조기 송달 시 남은 회차는 환급 |
전자소송 신청 4단계 — 법원 방문 없이 끝내기
신청은 대법원 전자소송 포털에서만 진행되며 흐름은 네 단계입니다. 계약해지 통보 내용(문자·내용증명)을 증빙으로 남겨두면 심사가 수월합니다.
전자소송 셀프 신청 4단계
- 전자소송 회원가입 — 본인 인증 후 로그인합니다.
- 신청서 작성 — 민사신청 메뉴에서 '주택임차권등기명령 신청서'를 선택해 부동산 표시·보증금·이행 안내 내용을 입력합니다.
- 첨부서류 업로드 — 부동산등기부등본, 임대차계약서, 계약해지 통보 증빙 등을 업로드합니다.
- 접수·등기 확인 — 접수 후 등기 완료를 등기사항증명서로 확인해야 대항력이 확보됩니다.
등기비용 집주인 청구 — 대법원 판시 정리
주택임대차보호법 제3조의3 제8항은 임차권등기명령 신청과 그에 따른 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 규정합니다. 대법원은 임차인이 임차권등기명령을 받기 위해 쓴 돈을 별도의 소송비용확정 절차 없이도 임대인에게 청구하거나 다른 채권과 상쇄할 수 있다고 판시했습니다.
등기 전후 권리 비교
실무에서는 보증금 반환 청구 소송에서 등기 비용을 함께 청구하거나, 임대인이 지급해 온 금액에서 등기 비용을 상쇄해 계산하는 방식으로 반영합니다. 영수증 등 비용 증빙은 반드시 보관해 두세요. 전자소송 접수 내역과 등기 수수료 고지서가 그 증거가 됩니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 임차권등기명령 셀프 신청 비용은 정확히 얼마인가요?
정확한 총액은 접수 시점의 전자소송포털 산출액으로 확인해야 합니다. 생활법령정보의 43,400원 예시는 구 송달료 기준이며 2026년 7월 1일부터 송달료가 변경됐습니다. 등록면허세 7,200원 등 세금·수수료, 송달 횟수, 감면 여부에 따라 달라집니다.
Q. 신청서를 제출하면 바로 대항력이 생기나요?
아니요. 신청만으로는 효력이 없고 등기관이 등기부에 임차권등기를 반영해야 대항력과 우선변제권이 확보됩니다. 등기사항증명서로 반영 여부를 확인하세요.
Q. 등기비용도 집주인에게 청구할 수 있나요?
가능합니다. 주택임대차보호법에 청구 근거가 있고 대법원은 별도의 소송비용확정 절차 없이도 임차권등기 비용을 임대인에게 청구하거나 다른 채권과 상쇄할 수 있다고 판시했습니다. 비용 증빙을 보관해 두세요.
Q. 이사를 먼저 해도 되나요?
등기가 완료되기 전에 이사해 전입·점유를 잃으면 대항력이 소멸될 수 있습니다. 등기사항증명서에서 임차권등기 완료를 확인한 뒤 이사·전출하는 것이 원칙이고, 이미 이사했다면 대항력 유지 여부를 먼저 확인해야 합니다.
핵심 요약
이 글의 핵심 요약
- 임차권등기는 보증금을 돌려받지 못한 채 이사할 때 대항력·우선변제권을 유지하는 절차다.
- 비용은 인지·송달료·등록면허세 등으로 구성되며 총액은 접수 시점의 전자소송 산출액으로 확인한다.
- 신청만으로는 효력이 없고 등기부에 기등기되어야 대항력이 확보된다.
- 대법원은 소송비용확정 절차 없이도 등기비용을 임대인에게 청구·상쇄할 수 있다고 판시했다.
- 등기 완료 후 등기사항증명서로 반영 여부를 반드시 확인한다.
참고 자료 및 출처
- 대법원 전자소송포털 — 주택임차권 등기명령 신청서 메뉴
- 찾기쉬운 생활법령정보 — 임차권등기명령 신청·대항력 안내
- 임차권등기명령 비용 청구 가이드 — 43,400원 구성
- 대법원 판결 보도 — 소송비확정 없이 등기비용 임대인 청구 가능
- lawbank — 신청만으로는 이사할 수 없음(기등기 필요) 안내
- 전자소송 셀프 신청 실기 — 등록면허세 7,200원 등 비용 실기록
이미지: 실사 후보(언론사 기사 이미지·개인 블로그 소스 라이선스 불명) 탈락으로 표지형 인포그래픽 폴백 사용 · 출처 대장은 image-sources.md 참고 · 발행일 2026-11-04, 수정일 2026-11-04
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