1세대 1주택자는 고령자 공제와 장기보유 공제를 합쳐 최대 80%까지 종부세를 깎을 수 있습니다. 만 60·65·70세 구간과 5·10·15년 구간, 실제 적용 예시를 정리했습니다. 요약하면 나이와 보유기간이 길수록 세금이 급격히 줄어들고, 두 공제를 다 받아도 80%를 넘지 못합니다. 이 한도 구조를 모르면 절세 계획이 어긋납니다.
결론: 두 공제를 합쳐 최대 80%, 그 이상은 없다
종부세액에서 차감되는 1세대 1주택자 세액공제는 두 갈래입니다. 하나는 고령자 공제, 다른 하나는 장기보유 공제입니다. 각각 최대 40%와 50%까지 적용되지만, 둘을 합친 총액은 산출세액의 80%를 넘을 수 없습니다. 40%+50%=90%가 나오는 조합이어도 실제 적용은 80%입니다.
고령자 공제 40%, 장기보유 공제 50%, 합산 한도 80%
고령자 공제: 만 60세부터 20%, 70세 이상은 40%
연령 기준은 과세기준일인 6월 1일 현재 만 나이입니다. 만 60세 이상 65세 미만 20%, 만 65세 이상 70세 미만 30%, 만 70세 이상 40%가 적용됩니다(국세청). 6월 1일과 생일이 며칠 차이로 갈리면 공제율이 10%포인트 달라지므로, 고지서를 받고 나서가 아니라 5월에 미리 확인해야 하는 이유입니다.
장기보유 공제: 15년 이상이면 50%
보유기간은 취득일부터 6월 1일까지 실제로 보유한 기간으로 계산합니다. 5년 이상 10년 미만 20%, 10년 이상 15년 미만 40%, 15년 이상 50%입니다. 여기서 흔한 착각이 '거주기간'과 '보유기간'을 혼동하는 것입니다. 현행 제도는 보유기간 기준이고, 거주기간 기준으로 바뀌는 것은 2027년 이후 개편안입니다.
고령자 공제는 20·30·40%, 장기보유 공제는 20·40·50%
합산 80% 한도: 90%가 아니라 80%인 이유
만 70세 이상(40%)이면서 15년 이상 보유(50%)하면 90%가 나옵니다. 그러나 법에 합산 한도 80%가 명시되어 있어 실제 공제는 80%입니다. 이 한도는 고가 주택 보유자가 나이와 보유기간만으로 세금을 거의 면제받는 것을 막기 위한 장치입니다. 참고로 2027년 개편안에서는 여기에 금액 한도(2027년 800만 원, 2028년 이후 600만 원)까지 붙습니다.
실제 적용: 공시 20억 원·70세·15년 보유
공시가격 20억 원 1주택자를 예로 들면, 과세표준 4억 8,000만 원에 0.5%·0.7% 누진을 적용해 산출세액 276만 원이 나옵니다. 여기에 80% 공제를 적용하면 55만 원, 재산세 중복분을 차감하면 납부액은 사실상 0원이 됩니다. 같은 집이라도 40대에 5년 보유라면 공제율이 20%에 그쳐 100만 원대 후반을 내게 됩니다.
| 상황 | 공제율 | 20억 원 기준 체감 |
|---|---|---|
| 40대·보유 5년 | 20% | 산출세액의 80%를 부담 |
| 60대·보유 10년 | 20%+40%=60% | 산출세액의 40% 부담 |
| 70세 이상·보유 15년 | 40%+50% → 80% | 산출세액의 20% 부담 후 재산세 공제로 0원 |
공제 적용 전 확인할 4가지 — 1세대 1주택, 공동명의 특례, 나이·보유기간, 80% 한도
놓치기 쉬운 조건 3가지
- 1세대 1주택이어야 한다: 본인 또는 세대원이 다른 주택을 보유하면 세액공제 대상이 아니다. 일시적 2주택 등 특례주택은 1주택으로 인정될 수 있으므로 별도 확인이 필요하다.
- 공동명의는 특례 신청이 전제다: 공동명의 1주택자가 과세특례를 신청하지 않으면 각각 9억 원 공제만 받고 세액공제는 받을 수 없다(국세청).
- 공제는 산출세액 기준이다: 재산세 중복분 공제보다 먼저 적용되므로, 공제 후 금액이 0원이면 농어촌특별세도 부과되지 않는다.
2027년 개편안에서는 '거주'가 기준이 된다
2026년 8월 3일 정부 세제개편안은 장기보유 공제를 거주기간 공제로 전환합니다. 거주 5~9년 20%, 10~14년 40%, 15년 이상 50% 구조입니다. 2027년에는 기존 보유공제를 절반으로 줄이고 거주공제와 보유공제 중 큰 금액을 적용하는 경과조치가 붙고, 2028년부터 전면 시행됩니다. 개편안은 국회 통과 전이므로 2026년분에는 현행 보유기간 기준이 그대로 적용됩니다.
실무적으로 중요한 변화는 '오래 보유한 집'보다 '오래 산 집'이 유리해진다는 점입니다. 전세를 주고 다른 곳에 사는 1주택자는 2027년 이후 세액공제에서 불리해질 수 있으므로, 지금부터 거주 이력을 정리해 두는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
Q. 고령자 공제와 장기보유 공제를 둘 다 받을 수 있나요?
A. 네. 두 공제는 중복 적용되며, 합산 한도는 산출세액의 80%입니다. 만 70세 이상이면서 15년 이상 보유하면 40%+50%=90%가 계산되지만 실제로는 80%까지만 적용됩니다.
Q. 공동명의 1주택자도 세액공제를 받을 수 있나요?
A. 공동명의 1주택자 과세특례를 신청한 경우에만 가능합니다. 특례를 신청하면 공제 12억 원과 함께 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)를 받을 수 있지만, 신청하지 않으면 각각 9억 원 공제만 적용되고 세액공제는 없습니다.
Q. 세액공제는 언제 신청하나요?
A. 별도 신청이 아니라 12월 고지 과정에서 국세청이 자동 반영합니다. 다만 공동명의 특례는 9월 16일~30일에 관할 세무서에 신청서와 혼인관계증명서를 제출해야 하므로, 이 기한을 놓치면 그해 세액공제를 받을 수 없습니다.
Q. 2027년부터 장기보유 공제가 없어지나요?
A. 완전히 없어지는 것은 아니고 거주기간 기준으로 전환됩니다. 2027년에는 보유공제를 50% 수준으로 줄이고 거주공제와 비교해 유리한 쪽을 적용하는 경과조치가 시행되고, 2028년부터 거주공제 중심으로 전면 개편됩니다. 국회 통과 전 개편안이므로 확정 내용을 다시 확인해야 합니다.
핵심 요약
이 글의 핵심 5줄 요약
- 고령자 공제는 20·30·40%, 장기보유 공제는 20·40·50%다.
- 두 공제를 합쳐도 최대 80%가 한도다.
- 공시 20억 원·70세·15년 보유 1주택자는 종부세가 0원이 될 수 있다.
- 공동명의 특례 미신청 시 세액공제는 적용되지 않는다.
- 2027년 개편안은 보유기간 대신 거주기간 기준으로 전환된다.
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