전세 계약을 앞두고 보증보험을 알아보면 가장 먼저 부딪히는 벽이 '공시가 126% 룰'입니다. 2023년 HUG가 전세가율 기준을 매매가의 100%에서 90%로 낮추면서, 보증 가능 금액은 사실상 공시가격의 126%로 고정됐습니다. 문제는 빌라·오피스텔처럼 공시가격이 시세보다 낮게 잡히는 주택입니다. 이 글은 세 기관의 조건을 같은 표에 놓고, 거절당했을 때 실제로 쓸 수 있는 우회 경로까지 순서대로 정리합니다.
전세보증보험 3사 비교 핵심 요약
공시가 126% 룰, 숫자 3개로 계산한다
126%는 어디서 나온 숫자일까요. HUG는 주택가격을 산정할 때 공시가격의 140%를 상한으로 인정하고, 여기에 담보인정비율(LTV) 90%를 곱합니다. 1.4 × 0.9 = 1.26. 즉 보증 가능한 전세보증금 상한 = 공시가격 × 140% × 90%입니다.
공시가격 2억 원짜리 빌라를 예로 들어보겠습니다. 주택가격은 2억 8,000만 원, 여기에 90%를 적용하면 2억 5,200만 원입니다. 전세보증금이 2억 5,000만 원이면 가입되고, 2억 6,000만 원이면 800만 원 초과로 거절됩니다. 선순위 채권(근저당)이 있으면 그 금액만큼 한도가 더 줄어듭니다.
| 공시가격 | 주택가격(140%) | 보증 상한(90%) | 2억 5천만 계약 |
|---|---|---|---|
| 1억 8,000만 | 2억 5,200만 | 2억 2,680만 | 거절 |
| 2억 | 2억 8,000만 | 2억 5,200만 | 가능 |
| 2억 5,000만 | 3억 5,000만 | 3억 1,500만 | 가능 |
계약 전에 반드시 확인할 것은 세 가지입니다. 공시가격, 선순위 채권 최고액, 그리고 내 보증금이 126% 선 안에 들어오는지입니다. 이 계산을 건너뛰고 계약하면 잔금 후에야 거절 사실을 알게 됩니다.
HUG·HF·SGI 3사 조건 비교
세 기관은 이름만 비슷할 뿐 심사 기준이 다릅니다. HUG와 HF는 임차보증금이 '주택가격 × 90% − 선순위채권' 이내여야 하고, SGI는 '주택가격 − 선순위채권' 이내, 즉 전세가율 100%까지 받습니다. 대신 SGI는 보증료가 가장 비쌉니다.
| 구분 | HUG | HF | SGI |
|---|---|---|---|
| 전세가율 기준 | 주택가격 × 90% | 주택가격 × 90% | 주택가격 × 100% |
| 보증료율(연) | 0.097~0.211% | 0.04~0.18% | 아파트 0.229% 기타 0.260% |
| 보증금 한도 | 수도권 7억·지방 5억 | 수도권 7억·지방 5억 | 아파트 제한 없음 (그 외 10억) |
| 강점 | 공적 기관, 요율 안정 | 요율 최저 구간 | 심사 기준 완화 |
정리하면 가입이 된다면 HF가 가장 싸고, 안 된다면 SGI가 유일한 선택지입니다. 다만 SGI는 아파트 외 주택의 경우 10억 원 한도가 걸리고, 보증료가 HUG의 두 배 가까이 됩니다.
가입 조건을 결정하는 3개 숫자
보증료율 계산: 3억 계약이면 얼마인가
보증료는 보증금액 × 보증료율 × 보증기간으로 계산합니다. 보증금 3억 원, 2년 계약, HUG 요율 0.128%를 적용하면 3억 × 0.128% × 2 = 76만 8,000원입니다. 같은 조건에서 SGI 아파트 요율 0.229%를 적용하면 137만 4,000원으로, 차액이 60만 원을 넘습니다.
보증료율은 주택 유형과 부채비율(전세가율)에 따라 달라집니다. HUG는 2025년 3월 요율 개편으로 기존 연 0.115~0.154%에서 0.097~0.211%로 구간이 넓어졌습니다. 전세가율이 70% 이하면 낮은 구간, 90%에 가까우면 높은 구간이 적용된다고 보면 됩니다. 정확한 요율은 계약 전 HUG·HF 홈페이지의 요율표로 확인하는 것이 안전합니다.
HUG 거절 시 우회 3단계
거절 통보를 받았다고 계약을 포기할 필요는 없습니다. 순서대로 세 단계를 밟으면 상당수 건이 해결됩니다.
1단계, 공시가·선순위채권 재확인. 거절 사유가 단순 초과인지, 선순위 채권 때문인지 먼저 확인합니다. 전입·확정일자 순서를 조정하거나 보증금을 소폭 낮추는 협상으로 해결되는 경우가 있습니다.
2단계, SGI로 재심사. SGI는 전세가율 100% 기준이라 HUG에서 90%를 넘겨 거절된 건도 가입되는 경우가 많습니다. 보증료는 비싸지만, 보증금을 지키는 것이 우선입니다.
3단계, 지자체 보증료 지원 신청. 청년·신혼부부를 대상으로 보증료 일부를 지원하는 지자체 사업이 있습니다. 지자체 조례에 따라 지원 금액과 대상이 다르며, 최대 30만 원 수준의 사례가 보고됩니다. 정부24의 보증료 지원 서비스에서 내 지역 사업 여부를 먼저 조회하세요.
거절 후 우회 3단계
HUG·HF와 SGI의 조건 차이
계약 전 체크리스트
아래 항목을 계약서 작성 전에 모두 확인하면 사후 거절 리스크를 거의 없앨 수 있습니다.
| 확인 항목 | 기준 |
|---|---|
| 공시가격 | 정부24에서 열람, 126% 계산의 출발점 |
| 선순위 채권 | 등기부등본 갑구·을구 확인, 한도에서 차감 |
| 보증금 vs 126% | 보증금 ≤ 공시가 × 1.26 |
| 계약 기간 | 1년 이상, 계약 기간의 1/2 이전 신청 |
| 보증료 예산 | 보증금 × 요율 × 기간으로 사전 계산 |
공시가격은 매년 4월과 9월에 고시됩니다. 9월 공시가격이 반영된 뒤에는 같은 주택이라도 가입 가능 금액이 달라지므로, 계약 시점의 공시가격으로 다시 계산해야 합니다. 공시가격이 오르면 한도가 늘어 유리하지만, 반대로 내려가면 이미 계약한 보증금이 기준을 넘겨 갱신이 거절될 수 있습니다. 이 구조는 공시가격 15억·20억 아파트 종부세 실제 납부액 계산 예시에서 다룬 공시가격 산정 방식과 같은 뿌리입니다. 전세대출까지 함께 준비한다면 2026 디딤돌 대출 한도 축소 총정리도 함께 보세요.
자주 묻는 질문
아닙니다. SGI는 전세가율 100% 기준으로 심사하므로 HUG·HF에서 거절된 건도 가입되는 경우가 있습니다. 보증료가 연 0.229~0.260%로 높지만, 보증금 보호가 우선이라면 실질적인 대안이 됩니다.
공시가격 × 140% × 90%입니다. 위 90%는 HUG·HF의 담보인정비율입니다. 공시가 2억 원이면 2억 × 1.4 × 0.9 = 2억 5,200만 원이 보증 상한이 됩니다.
가입이 가능한 경우 HF가 연 0.04~0.18%로 가장 낮은 구간이 있습니다. HUG는 0.097~0.211%, SGI는 아파트 0.229%입니다. 다만 요율은 전세가율과 주택 유형에 따라 달라지므로 계약 조건으로 직접 계산해야 합니다.
다릅니다. 반환보증은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 대신 지급하는 상품이고, 전세자금대출 보증은 은행 대출을 보증하는 상품입니다. 보증료율과 심사 기준이 각각 다르게 적용됩니다.
- 보증 한도는 공시가 126%(공시가 × 140% × 90%)에서 결정된다.
- HUG 보증료율은 연 0.097~0.211%, SGI보다 낮지만 심사가 엄격하다.
- 빌라·오피스텔은 126% 초과 시 HUG·HF 모두 거절될 수 있다.
- SGI는 전세가율 100% 기준이라 거절 건의 실질 대안이 된다.
- 가입 전 공시가·선순위채권·보증료 3가지를 표로 계산해 비교한다.
핵심 5줄 요약
마무리
전세보증보험은 '가입되면 좋고 안 되면 어쩔 수 없다'가 아니라, 계약 전 계산으로 결과를 예측할 수 있는 영역입니다. 공시가격과 선순위 채권, 두 숫자만 확인해도 절반은 해결됩니다. 계약서에 도장을 찍기 전, 위 체크리스트의 다섯 줄을 먼저 채워보시길 권합니다.
· KB Think, 「전세보증보험 종류 | HF·HUG·SGI 가입 조건과 비용 비교」 — kbthink.com
· KBS, 「오늘부터 HUG 전세보증 기준 강화…공시가 126%까지만」 — news.kbs.co.kr
· HUG 전세보증금반환보증 상품 안내 — khug.or.kr
· 정부24 보증료 지원 서비스 — gov.kr
· 발행 2026.10.30 · 수정 2026.10.30
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